Revenus locatifs utilisés pour la qualification : Guide complet pour les investisseurs au Québec

L'achat d'un immeuble à revenus, qu'il s'agisse d'un duplex, d'un triplex ou d'un multilogement, est une stratégie financière prisée au Québec. Cependant, pour réussir son projet, il est crucial de comprendre comment les revenus locatifs utilisés pour la qualification influencent la décision des institutions financières.

En termes simples, les revenus locatifs utilisés pour la qualification représentent la portion des loyers générés par une propriété que le prêteur accepte d'ajouter à vos revenus personnels pour calculer votre capacité d'emprunt. Cette inclusion permet souvent de compenser les charges liées à la nouvelle hypothèque et d'augmenter considérablement le montant que vous pouvez emprunter.

Si vous planifiez un achat immobilier, comprendre ces mécanismes est la première étape pour bâtir un dossier de financement solide.

Pourquoi les revenus locatifs sont-ils essentiels pour votre hypothèque ?

Au Canada, et particulièrement au Québec, les prêteurs utilisent deux ratios principaux pour déterminer si vous pouvez vous permettre une hypothèque : l'Amortissement de la Dette Brute (ABD) et l'Amortissement de la Dette Totale (ADT).

Sans l'apport des loyers, la plupart des investisseurs atteindraient rapidement leur limite d'endettement. En intégrant les revenus de location, vous améliorez votre profil financier. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), les prêteurs peuvent inclure jusqu'à 50 % du revenu locatif brut pour faciliter la qualification, bien que les méthodes varient selon l'institution.

Les méthodes de calcul des revenus locatifs utilisés pour la qualification

Il n'existe pas une règle unique pour tous les prêteurs. Au Québec, on retrouve principalement deux approches pour traiter les revenus de location dans une demande de prêt.

1. L'inclusion des revenus (Méthode de l'ajout au revenu)

Dans cette méthode, le prêteur ajoute un pourcentage des revenus locatifs bruts directement à votre revenu annuel brut.

• Le ratio standard : La majorité des banques utilisent un ratio de 50 %. Si votre immeuble génère 24 000 $ par an, le prêteur ajoutera 12 000 $ à votre revenu total.
• Avantage : C'est une méthode simple qui aide à gonfler le revenu total pour respecter le ratio ADT.

2. Le contrebalancement du loyer (Rental Offset)

Cette méthode est souvent plus avantageuse pour l'investisseur. Au lieu d'ajouter le loyer au revenu, le prêteur utilise le loyer pour éponger directement les dépenses de la propriété (hypothèque, taxes, chauffage).

• Le ratio standard : Les prêteurs utilisent souvent un taux de 70 % à 80 % du revenu locatif pour couvrir les frais.
• Impact : Si 80 % du loyer couvre la totalité des dépenses de l'immeuble, celui-ci devient « neutre » dans vos ratios d'endettement, ce qui préserve votre capacité d'emprunt pour d'autres projets.

Les exigences de la SCHL et des assureurs hypothécaires

Lorsque vous achetez avec moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré. Les règles des assureurs comme la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty encadrent strictement les revenus locatifs utilisés pour la qualification.

Pour un immeuble de 2 à 4 logements où vous habitez l'une des unités (propriétaire-occupant) :

• Le revenu des unités louées peut être utilisé pour réduire les dépenses de logement.
• Une preuve de revenus (baux signés ou évaluation de la valeur locative par un évaluateur agréé) est obligatoire.

Pour un investissement pur (non-occupant) :

• La mise de fonds minimale est de 20 %.
• Le prêteur exigera souvent que l'immeuble démontre une rentabilité minimale avant même de considérer votre revenu personnel.

Pour en savoir plus sur les stratégies d'investissement, consultez notre blogue de TiTaux.

Exemple de calcul de capacité d'emprunt

Imaginons un investisseur souhaitant acquérir un duplex à Montréal.

• Revenu personnel : 75 000 $ / an
• Revenu locatif brut du logement loué : 1 500 $ / mois (18 000 $ / an)
• Prix d'achat estimé : 550 000 $
• Mise de fonds : 110 000 $ (20 %)

Scénario avec inclusion de 50 % du revenu locatif : Le revenu utilisé pour la qualification devient 75 000 $ + 9 000 $ = 84 000 $.

Détails du prêt estimé :

• Montant du prêt : 440 000 $
• Taux d'intérêt : 4,29 % (en date du 24 mai 2024)
• Terme : 5 ans fixe
• Amortissement : 25 ans
• Paiement mensuel estimé : 2 385,42 $

Note : Ce calcul est une estimation fournie à titre indicatif. Les résultats réels dépendent des taxes municipales, des frais de chauffage et de votre dossier de crédit.

Documents requis pour prouver vos revenus locatifs

Pour que les revenus locatifs utilisés pour la qualification soient acceptés, vous devez fournir des preuves tangibles au prêteur :

1. Baux en vigueur : Des copies signées de tous les baux actuels.
2. Déclarations de revenus : Le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles) de vos dernières déclarations fiscales si vous possédez déjà l'immeuble.
3. Évaluation locative : Si l'immeuble est vacant ou si les loyers vont augmenter, un évaluateur agréé doit confirmer le « loyer du marché ».
4. Relevés bancaires : Pour prouver la perception régulière des loyers.

Il est également important de noter que Revenu Québec exige une déclaration rigoureuse de ces revenus, ce qui influence votre revenu net après impôts.

Facteurs qui influencent la décision du prêteur

Au-delà des chiffres, les banques analysent le risque global. Voici ce qui peut jouer en votre faveur :

• La localisation : Un immeuble situé dans un secteur à faible taux d'inoccupation (comme le Grand Montréal ou Québec) est perçu comme moins risqué.
• L'expérience de gestion : Si vous êtes déjà propriétaire d'immeubles locatifs, certains prêteurs sont plus flexibles sur les ratios.
• La réserve de liquidités : Avoir des économies de côté pour pallier une vacance locative ou des réparations urgentes renforce votre dossier.
• La cote de crédit : Une cote supérieure à 680 est généralement requise pour bénéficier des meilleures méthodes de calcul des revenus locatifs.

Conclusion

Maîtriser les règles entourant les revenus locatifs utilisés pour la qualification est le levier le plus puissant pour tout investisseur immobilier au Québec. Que vous utilisiez la méthode de l'inclusion ou du contrebalancement, l'objectif reste le même : maximiser votre levier financier tout en maintenant une santé financière saine.

Chaque institution financière ayant ses propres politiques internes, il est fortement recommandé de travailler avec un expert qui comprend les nuances du marché québécois. Pour obtenir une analyse personnalisée de votre situation, contactez nos experts dès aujourd'hui. Nous vous aiderons à structurer votre financement pour que vos revenus locatifs travaillent réellement pour vous.