Mise de fonds pour un immeuble locatif : Guide complet pour les investisseurs au Québec

L'acquisition d'un parc immobilier est l'un des piliers de la richesse au Québec. Cependant, la première barrière à l'entrée demeure la mise de fonds pour un immeuble locatif. Contrairement à l'achat d'une maison unifamiliale, les règles de financement pour les « plex » (duplex, triplex, quadruplex) et les multilogements commerciaux sont plus complexes et varient selon votre intention d'occuper ou non l'immeuble.

En termes simples, la mise de fonds pour un immeuble locatif est la somme d'argent comptant que vous devez injecter personnellement dans la transaction pour obtenir un prêt hypothécaire. Au Canada, ce montant varie généralement entre 5 % et 20 % du prix d'achat pour le secteur résidentiel (1 à 4 logements), et peut différer pour le secteur commercial (5 logements et plus).

Les règles de base de la mise de fonds pour un immeuble locatif

Le montant que vous devrez débourser dépend principalement de deux facteurs : le nombre de logements et votre statut d'occupant. Voici un résumé des exigences minimales actuelles au Québec :

1. Propriétaire occupant (Résidence principale)

Si vous prévoyez habiter l'un des logements de l'immeuble, vous bénéficiez de conditions plus souples grâce à l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL ou de Sagen.

• Duplex : La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur la portion excédant ce montant.
• Triplex et Quadruplex : La mise de fonds minimale est de 10 % du prix d'achat total.

2. Investisseur pur (Non-occupant)

Si vous achetez l'immeuble uniquement pour le louer sans y résider, les institutions financières considèrent le risque plus élevé.

• Immeuble de 1 à 4 logements : Une mise de fonds de 20 % est obligatoirement requise. Il n'est pas possible d'assurer ce type de prêt pour une mise de fonds inférieure si vous n'êtes pas occupant.

Pourquoi la mise de fonds pour un immeuble locatif varie-t-elle ?

Le cadre réglementaire canadien, régi par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), impose des limites strictes. Pour un achat résidentiel, tout prêt dont la mise de fonds est inférieure à 20 % doit être assuré contre le défaut de paiement.

Les assureurs comme la SCHL acceptent de couvrir les propriétaires occupants car ils estiment que le risque de défaut est moindre lorsqu'une personne habite sa propre garantie. Pour un investisseur pur, le risque est jugé plus grand, d'où l'exigence du 20 % qui sert de coussin de sécurité à la banque.

Exemple de calcul concret

Imaginons l'achat d'un duplex de 650 000 $ à Montréal en tant que propriétaire occupant.

• Calcul de la mise de fonds :

  • 5 % sur les premiers 500 000 $ = 25 000 $
  • 10 % sur la tranche restante (150 000 $) = 15 000 $
  • Total requis : 40 000 $

• Estimation du prêt :

  • Montant du prêt : 610 000 $
  • Prime d'assurance SCHL (estimée à 4 %) : 24 400 $
  • Hypothèque totale : 634 400 $
  • Note : Selon les taux en vigueur en mai 2024 (environ 5,14 % pour un terme fixe de 5 ans sur 25 ans), le versement mensuel serait d'environ 3 745 $. Cette donnée est une estimation et peut varier selon votre dossier de crédit et l'évolution des marchés.

Le financement des immeubles de 5 logements et plus (Commercial)

Lorsqu'on dépasse le seuil du quadruplex, on entre dans le financement commercial. La mise de fonds pour un immeuble locatif de 5 logements ou plus ne suit plus les mêmes barèmes. Ici, c'est la rentabilité de l'immeuble (le coefficient de couverture de la dette) qui dicte le montant du prêt.

Le programme APH Select de la SCHL

Ce programme révolutionnaire permet d'obtenir un financement allant jusqu'à 95 % de la valeur de l'immeuble (soit seulement 5 % de mise de fonds) si le projet répond à des critères stricts en matière d'efficacité énergétique, d'accessibilité ou d'abordabilité des loyers. C'est un levier puissant pour les investisseurs sérieux au Québec.

Pour en savoir plus sur les stratégies d'investissement, consultez notre blog.

Sources de financement pour votre mise de fonds

Réunir la mise de fonds pour un immeuble locatif peut sembler intimidant. Voici les sources acceptées par les prêteurs au Québec :

1. Épargne personnelle : Comptes bancaires, CELI, placements non enregistrés.
2. RAP (Régime d'accession à la propriété) : Utilisable uniquement si vous êtes propriétaire occupant et premier acheteur (limite de 60 000 $ depuis le budget 2024).
3. Don familial (Gift Letter) : Pour un immeuble locatif, certains prêteurs exigent que le don provienne d'un parent immédiat, surtout si vous êtes occupant.
4. Collatéral (Garantie collatérale) : Si vous possédez déjà une propriété avec beaucoup d'équité, vous pouvez utiliser cette valeur nette pour garantir la mise de fonds du nouvel immeuble sans décaisser d'argent liquide.

L'impact des revenus locatifs sur votre capacité d'emprunt

L'avantage majeur de l'achat d'un plex est que les banques ajoutent une partie des revenus de location à vos revenus personnels. En général, les prêteurs considèrent entre 50 % et 80 % des revenus bruts pour calculer vos ratios d'endettement (ABD et ATD). Cela peut vous permettre d'acheter une propriété beaucoup plus chère que ce que votre seul salaire permettrait.

Cependant, n'oubliez pas que la Gouvernement du Canada impose un test de résistance (stress test). Vous devez prouver que vous pouvez assumer les paiements à un taux supérieur au taux contractuel.

Erreurs à éviter lors de la préparation de votre mise de fonds

• Oublier les frais de clôture : En plus de la mise de fonds, prévoyez environ 1,5 % à 2 % du prix d'achat pour la taxe de bienvenue (droit de mutation), le notaire et les inspections.
• Déplacer des fonds à la dernière minute : Les banques exigent un historique de 90 jours pour la provenance des fonds. Tout dépôt important et soudain devra être justifié.
• Négliger l'assurance prêt : Si vous mettez moins de 20 %, la prime d'assurance est ajoutée à votre prêt. Bien que cela réduise votre mise de fonds initiale, cela augmente le coût total de l'emprunt.

Conclusion

Déterminer la bonne mise de fonds pour un immeuble locatif est une étape stratégique qui définit la rentabilité de votre investissement à long terme. Que vous optiez pour le 5 % en tant que propriétaire occupant d'un duplex ou le 20 % pour un investissement pur, il est essentiel d'être bien accompagné.

Chez TiTaux, nous aidons les investisseurs québécois à naviguer dans les méandres du financement immobilier. Pour obtenir une analyse personnalisée de votre projet, n'hésitez pas à nous contact dès aujourd'hui.