Calcul du revenu d’un travailleur autonome pour une hypothèque au Québec

Devenir son propre patron est une ambition partagée par de nombreux Québécois. Que vous soyez consultant, graphiste, entrepreneur en construction ou chauffeur indépendant, la liberté professionnelle apporte son lot de satisfactions, mais aussi certains défis, notamment lors de l'achat d'une propriété. Le défi majeur réside souvent dans le calcul du revenu d’un travailleur autonome effectué par les institutions financières. Contrairement aux salariés qui présentent un simple feuillet T4, les travailleurs indépendants doivent naviguer à travers une analyse beaucoup plus rigoureuse de leur santé financière.

Qu'est-ce que le calcul du revenu d'un travailleur autonome ?

Le calcul du revenu d’un travailleur autonome est la méthode utilisée par les prêteurs hypothécaires pour déterminer le revenu annuel stable et prévisible d'un emprunteur qui n'est pas salarié. Puisque les revenus d'une entreprise peuvent fluctuer d'un mois à l'autre, les banques cherchent à établir une moyenne historique pour minimiser leur risque.

En règle générale, les prêteurs se basent sur le revenu net d'entreprise (après dépenses) plutôt que sur le revenu brut. Cela crée souvent un paradoxe : alors que vous cherchez à maximiser vos déductions fiscales pour payer moins d'impôts, ces mêmes déductions réduisent votre revenu admissible aux yeux de la banque, et donc votre capacité d'emprunt pour l'achat d'une propriété.

La règle des deux ans pour le calcul du revenu d'un travailleur autonome

Pour la majorité des institutions financières au Canada, la stabilité est le critère numéro un. C'est pourquoi la norme de l'industrie pour le calcul du revenu d’un travailleur autonome repose sur une moyenne des deux dernières années d'activité.

Pourquoi deux ans ?

Les prêteurs veulent s'assurer que votre entreprise est viable à long terme. Une seule bonne année pourrait être une anomalie, tandis que deux années consécutives de revenus stables ou croissants démontrent une solidité commerciale.

• Revenus stables : Si vos revenus sont similaires d'une année à l'autre, le prêteur fera simplement la moyenne des deux.
• Revenus croissants : Si vous avez gagné 50 000 $ l'an dernier et 70 000 $ cette année, le prêteur pourrait utiliser la moyenne (60 000 $).
• Revenus décroissants : Si vos revenus ont chuté de manière significative la deuxième année, le prêteur utilisera généralement le montant le plus bas des deux, voire refusera le dossier si la baisse n'est pas expliquée.

Les documents essentiels pour valider vos revenus

Pour procéder au calcul du revenu d’un travailleur autonome, vous devrez fournir une documentation exhaustive. Préparez-vous à soumettre :

1. Les Avis de cotisation (fédéral et provincial) : Ils confirment que vous n'avez pas de dettes fiscales impayées, ce qui est une condition sine qua non pour obtenir un prêt.
2. Les déclarations de revenus T1 Générales : Plus précisément, le formulaire T2125 (État des résultats des activités d'une entreprise), qui détaille vos revenus bruts et vos dépenses.
3. Les états financiers : Pour les entreprises incorporées, des bilans et des états de résultats préparés par un comptable sont souvent requis.
4. Preuve d'existence de l'entreprise : Article d'incorporation ou enregistrement au Registre des entreprises du Québec (REQ).

Vous pouvez consulter les exigences officielles sur le site du Gouvernement du Canada concernant la déclaration des revenus d'entreprise.

Comment optimiser le calcul du revenu d'un travailleur autonome avec les réintégrations

L'un des aspects les plus avantageux du calcul du revenu d’un travailleur autonome est la possibilité de « réintégrer » certaines dépenses. Les prêteurs comprennent que certaines déductions fiscales ne sont pas des sorties de fonds réelles qui affectent votre capacité à payer une hypothèque.

Les « Add-backs » courants :

• Amortissement (DPA) : C'est une dépense comptable pour l'usure de vos actifs. Comme vous n'avez pas réellement « payé » ce montant cette année, les banques le rajoutent souvent à votre revenu net.
• Frais d'utilisation de la résidence : Si vous déduisez une partie de votre loyer ou de votre électricité parce que vous travaillez de la maison, ces montants peuvent être réintégrés.
• Dépenses non récurrentes : Un investissement majeur unique qui a grevé vos profits une année donnée peut parfois être exclu du calcul par un analyste chevronné.

En travaillant avec un courtier, vous pouvez vous assurer que toutes ces réintégrations sont appliquées pour maximiser votre dossier sur le blogue de TiTaux.

Travailleurs autonomes incorporés vs Entreprises individuelles

Le mode de structure juridique de votre entreprise change radicalement la façon dont le prêteur analyse votre dossier.

Entreprise individuelle (Sole Proprietorship)

Le revenu de l'entreprise est votre revenu personnel. Le prêteur regarde la ligne 15000 (revenu total) ou 23600 (revenu net) de votre déclaration de revenus. C'est la situation la plus simple pour le calcul du revenu d’un travailleur autonome.

Incorporation

Si vous êtes incorporé, vous pouvez vous verser un salaire (T4) ou des dividendes (T5).

• Salaire : Traité presque comme un employé régulier, mais avec une vérification de la santé de l'entreprise.
• Dividendes : Le prêteur doit « bruter » le montant des dividendes pour refléter le revenu avant impôts.
• Bénéfices non répartis : Certains prêteurs permettent d'utiliser une partie des profits laissés dans l'entreprise pour augmenter votre revenu personnel admissible, à condition que vous soyez actionnaire majoritaire.

Programmes d'assurance hypothécaire pour travailleurs autonomes

Si vous avez moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) propose des critères spécifiques pour les travailleurs indépendants.

Il existe deux grandes catégories :

1. Revenu traditionnel (Proven Income) : Vous prouvez vos revenus par vos avis de cotisation. Les taux d'intérêt sont les mêmes que pour les salariés.
2. Revenu déclaré (Stated Income) : Pour ceux dont les déductions fiscales sont très élevées, certains programmes permettent de déclarer un revenu raisonnable pour leur secteur d'activité, même s'il ne correspond pas parfaitement aux avis de cotisation. Notez que ces programmes exigent souvent une mise de fonds plus importante (souvent 10 % ou 15 %) et des primes d'assurance plus élevées.

Exemple concret de capacité d'emprunt

Voyons comment le calcul du revenu d’un travailleur autonome influence concrètement votre projet. Imaginons un consultant dont le revenu net moyen après réintégrations est établi à 85 000 $ par année.

• Revenu annuel admissible : 85 000 $
• Taux d'intérêt utilisé : 4,84 % (taux fixe 5 ans en vigueur au 22 mai 2024)
• Mise de fonds : 10 % (soit 45 000 $ sur un achat de 450 000 $)
• Amortissement : 25 ans
• Capacité d'emprunt estimée : Environ 405 000 $

Note : Ce résultat est une estimation basée sur les ratios d'amortissement de la dette (ABD/ATD) standards. Chaque dossier est unique et sujet à l'approbation du prêteur.

Conseils pour optimiser votre dossier de travailleur autonome

Pour faciliter le calcul du revenu d’un travailleur autonome lors de votre prochaine demande, suivez ces recommandations :

• Maintenez une cote de crédit excellente : Pour les indépendants, le crédit est souvent le facteur décisif. Une cote au-dessus de 700 est fortement recommandée.
• Réduisez vos dettes personnelles : Vos limites de cartes de crédit et vos prêts auto pèsent lourd dans le calcul de votre ratio d'endettement.
• Évitez de trop déduire avant un achat : Si vous prévoyez acheter une maison dans deux ans, discutez avec votre comptable de la possibilité de déclarer un revenu net plus élevé, quitte à payer un peu plus d'impôts temporairement.
• Soyez à jour avec le fisc : Aucun prêteur ne financera un travailleur autonome qui doit de l'argent à Revenu Québec ou à l'ARC.

Conclusion

Le calcul du revenu d’un travailleur autonome ne doit pas être un obstacle à votre rêve de propriété. Bien que le processus soit plus complexe que pour un salarié, une préparation minutieuse et une bonne compréhension des critères des prêteurs font toute la différence. En documentant rigoureusement vos revenus et en optimisant vos réintégrations, vous pouvez obtenir des conditions de financement tout aussi avantageuses que n'importe quel autre emprunteur.

Vous avez des questions sur votre situation spécifique ? N'attendez pas de trouver la maison de vos rêves pour agir. Contactez-nous dès aujourd'hui pour obtenir une préapprobation adaptée à votre réalité de travailleur indépendant.