RAP et retrait des REER pour acheter : Guide complet pour les acheteurs québécois

L'acquisition d'une première propriété au Québec représente souvent le plus grand défi financier d'une vie. Dans un marché immobilier en constante évolution, le RAP et retrait des REER pour acheter s'impose comme l'un des leviers les plus puissants pour constituer une mise de fonds solide. Depuis les récents changements budgétaires fédéraux de 2024, les règles entourant ce programme ont été considérablement assouplies, offrant aux futurs propriétaires une flexibilité accrue.

Qu'est-ce que le RAP et retrait des REER pour acheter ?

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental canadien qui permet aux acheteurs d'une première habitation de retirer des fonds de leur Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) sans payer d'impôt sur le retrait. Contrairement à un retrait REER standard, qui est lourdement imposé à la source, le RAP est considéré comme un prêt sans intérêt que vous vous accordez à vous-même à partir de votre propre épargne-retraite.

Pour être admissible, vous devez généralement être considéré comme un « premier acheteur ». Selon l'Agence du revenu du Canada, cela signifie que vous n'avez pas habité dans une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaires au cours des quatre dernières années.

Les nouvelles règles du RAP en 2024 : Ce qui change pour vous

Le budget fédéral de 2024 a introduit des modifications majeures pour faciliter l'accès à la propriété. Ces changements impactent directement votre stratégie de RAP et retrait des REER pour acheter.

1. Augmentation de la limite de retrait à 60 000 $

Depuis le 16 avril 2024, le plafond de retrait pour le RAP est passé de 35 000 $ à 60 000 $ par personne. Pour un couple achetant ensemble, cela signifie qu'il est possible de mobiliser jusqu'à 120 000 $ provenant de vos REER respectifs pour votre mise de fonds. Cette augmentation est cruciale pour compenser la hausse du prix des maisons au Québec.

2. Prolongation du délai de grâce pour le remboursement

Habituellement, le remboursement du RAP commence la deuxième année suivant le retrait. Cependant, pour les retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, le début de la période de remboursement de 15 ans est reporté de trois ans supplémentaires. Cela signifie que vous disposez maintenant de cinq ans avant de devoir commencer à rembourser votre REER, offrant ainsi un répit financier bienvenu durant les premières années de votre processus d'achat.

Les avantages du RAP et retrait des REER pour acheter au Québec

Utiliser le RAP présente des bénéfices fiscaux et financiers immédiats :

• Retrait libre d'impôt : Normalement, un retrait de 60 000 $ de votre REER au Québec pourrait entraîner une retenue d'impôt allant jusqu'à 30 % ou plus selon votre tranche d'imposition. Avec le RAP, vous conservez 100 % de la somme pour votre mise de fonds.
• Réduction du revenu imposable : Si vous cotisez à votre REER juste avant de « raper », vous obtenez une déduction fiscale qui générera un remboursement d'impôt, lequel peut aussi être ajouté à votre mise de fonds.
• Accès à une mise de fonds de 20 % : En combinant vos économies et le RAP, vous pourriez atteindre le seuil de 20 % de mise de fonds, évitant ainsi les frais de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

La règle des 90 jours : Un détail crucial

Pour que le RAP et retrait des REER pour acheter soit valide, les sommes que vous souhaitez retirer doivent être restées dans votre REER pendant au moins 90 jours avant le retrait. Si vous déposez de l'argent et le retirez 30 jours plus tard, vous ne pourrez pas déduire cette cotisation de votre revenu, ce qui annule l'avantage fiscal principal.

Stratégie combinée : RAP et CELIAPP

Depuis 2023, le Québec permet de combiner le RAP avec le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP). C'est la stratégie ultime pour maximiser votre capital :

1. Maximisez le CELIAPP : Cotisez jusqu'à 8 000 $ par an (40 000 $ à vie). Les retraits sont totalement libres d'impôt et n'ont pas à être remboursés.
2. Complétez avec le RAP : Utilisez vos REER existants ou contractez un « prêt REER » pour atteindre la limite de 60 000 $.
3. Total potentiel : Un individu peut mobiliser 100 000 $ (60k RAP + 40k CELIAPP) et un couple 200 000 $.

Pour en savoir plus sur ces stratégies, consultez notre blogue de TiTaux.

Exemple de calcul : L'impact du RAP sur vos paiements

Voyons comment l'utilisation du plafond maximal du RAP influence votre hypothèque pour une maison moyenne au Québec.

Scénario :

• Prix de la propriété : 450 000 $
• Mise de fonds via RAP : 60 000 $
• Mise de fonds additionnelle (épargne) : 15 000 $
• Total mise de fonds : 75 000 $ (16,6 %)
• Montant du prêt (incluant prime d'assurance) : 386 640 $
• Taux d'intérêt : 4,79 % (Taux fixe 5 ans, en vigueur au 22 mai 2024)
• Amortissement : 25 ans
• Versement mensuel estimé : 2 201,45 $

Note : Ce résultat est une estimation basée sur les conditions du marché en mai 2024. Les taux et conditions peuvent varier selon votre dossier de crédit. Pour une analyse personnalisée, contactez nos experts.

Comment rembourser votre RAP ?

Le remboursement est une étape souvent oubliée. Vous disposez de 15 ans pour remettre les sommes retirées dans votre REER. Chaque année, vous devez rembourser 1/15e du montant total. Si vous avez retiré 60 000 $, votre remboursement annuel sera de 4 000 $.

Si vous ne remboursez pas le montant minimal requis une année donnée, cette somme sera ajoutée à votre revenu imposable pour cette année-là, et vous devrez payer de l'impôt dessus. Il est donc crucial de planifier ce remboursement dans votre budget post-achat.

Conclusion

Le RAP et retrait des REER pour acheter demeure l'outil de prédilection pour accéder à la propriété au Québec, surtout avec la nouvelle limite de 60 000 $. En planifiant vos cotisations 90 jours à l'avance et en combinant le RAP avec le CELIAPP, vous pouvez transformer votre rêve de devenir propriétaire en réalité plus rapidement que vous ne le pensiez.

Prêt à passer à l'action ? Nos courtiers chez TiTaux sont là pour vous aider à naviguer dans ces règles complexes et à trouver le meilleur taux hypothécaire pour votre projet.