Programmes d’aide pour premiers acheteurs au Québec : Guide complet

7 septembre 2026 7 min de lecture

Accédez à la propriété au Québec grâce aux programmes d’aide pour premiers acheteurs : découvrez comment maximiser le CELIAPP, le RAP bonifié à 60 000 $ et les crédits d'impôt.

Programmes d’aide pour premiers acheteurs au Québec : Guide complet

L'acquisition d'une première propriété représente une étape financière majeure. Face à l'évolution du marché immobilier et du coût de la vie, les programmes d’aide pour premiers acheteurs désignent l'ensemble des mesures fiscales, incitatifs gouvernementaux et subventions conçus par les gouvernements fédéral et provincial ainsi que par certaines municipalités afin de faciliter l'accès à la propriété, d'accroître votre mise de fonds et de réduire vos charges fiscales.

Que vous envisagiez l’achat d’une propriété résidentielle sur la Rive-Sud, à Montréal, à Québec ou en région, naviguer à travers ces mécanismes est essentiel pour maximiser votre budget d'emprunt. Voici un panorama détaillé des incitatifs accessibles et des meilleures stratégies pour en tirer profit.

Les programmes fédéraux d'aide pour premiers acheteurs

Le gouvernement canadien propose plusieurs leviers d'épargne et d'allègement fiscal pour les futurs propriétaires.

1. Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété)

Lancé pour encourager l'accession à la propriété, le CELIAPP combine le meilleur du REER et du CELI :

Cotisation annuelle maximale : 8 000 $ par an, jusqu'à concurrence d'un plafond à vie de 40 000 $ par personne.
Déductibilité fiscale : Vos cotisations réduisent directement votre revenu imposable, comme pour un REER.
Retrait net d'impôt : Lorsque les sommes retirées sont utilisées pour acheter une habitation admissible, le capital et les rendements accumulés sont totalement libres d'impôt.

Pour un couple achetant conjointement, c'est un montant pouvant atteindre 80 000 $ (plus le rendement) qui peut être injecté dans la mise de fonds.

2. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) bonifié

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer des fonds de vos REER sans retenue d'impôt pour financer votre achat :

Plafond de retrait : Porté à 60 000 $ par acheteur (soit jusqu'à 120 000 $ pour un couple admissible).
Période de grâce prolongée : Les acheteurs bénéficient désormais d'un délai allant jusqu'à 5 ans avant de devoir commencer à rembourser les sommes dans leur REER, réparties sur une période standard de 15 ans.

Note importante : L'ancien « Incitatif à l'achat d'une première propriété » (programme de prêt avec participation partagée de la SCHL) a été officiellement aboli en mars 2024. Le CELIAPP et le RAP bonifié sont désormais les deux piliers centraux de l'épargne fédérale.

3. Le Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH)

Au palier fédéral, les acquéreurs peuvent réclamer un crédit d'impôt non remboursable allant jusqu'à 10 000 $, ce qui génère une économie d'impôt directe pouvant atteindre 1 500 $ l'année de la transaction pour compenser les frais de clôture (notaire, inspection, etc.).

4. L'amortissement sur 30 ans pour les constructions neuves

Pour les premiers acheteurs qui optent pour une propriété neuve avec un prêt hypothécaire assuré (mise de fonds inférieure à 20 %), la période d'amortissement maximale a été étendue de 25 à 30 ans, réduisant ainsi le montant des mensualités.

Mesures et crédits d'impôt au Québec

En plus de l'aide fédérale, le gouvernement du Québec applique des mesures complémentaires pour soutenir les acheteurs d'ici.

Le crédit d'impôt provincial pour premier acheteur

Revenu Québec propose un crédit d'impôt analogue au fédéral pour l'achat d'une première habitation admissible. Ce crédit d'impôt non remboursable peut atteindre jusqu'à 1 400 $, ce qui permet de récupérer, en combinant Québec et Ottawa, près de 2 900 $ en allègements fiscaux dès votre première déclaration de revenus suivant la transaction.

Remboursement partiel des taxes sur les habitations neuves

Si vous achetez une propriété neuve ou effectuez des rénovations majeures, vous pourriez être admissible à un remboursement partiel de la TVQ (et de la TPS au fédéral), sous réserve du respect des plafonds de valeur de la propriété fixés par Revenu Québec.

Les programmes municipaux d'accession à la propriété

Plusieurs municipalités québécoises proposent des incitatifs locaux :

Montréal : Offre des subventions d'appui à l'acquisition ou des remboursements de droits de mutation (« taxe de bienvenue ») sous certaines conditions familiales et de localisation.
Villes régionales (ex. Québec, Sherbrooke, Terrebonne) : Mettent parfois en place des crédits de taxes foncières ou des prêts sans intérêt pour stimuler la densification ou l'installation de jeunes familles.

Consultez toujours le site officiel de votre municipalité avant d'officialiser votre promesse d'achat.

Exemple concret : Impact des programmes d’aide pour premiers acheteurs

Voyons comment la combinaison du CELIAPP, du RAP et d'un prêt hypothécaire s'articule dans le cadre d'un premier achat immobilier au Québec.

Hypothèse d'achat

Prix d'achat de la propriété : 450 000 $
Mise de fonds (10 %) : 45 000 $ (accumulée via CELIAPP et RAP)
Montant du prêt de base : 405 000 $
Prime d'assurance SCHL (3,10 %) : 12 555 $
Prêt total financé : 417 555 $

Simulation des versements mensuels

Taux fixe 5 ans : 4,49 % (taux indicatif en vigueur au Québec en mars 2025)
Période d'amortissement : 25 ans
Terme : 5 ans
Paiement mensuel estimé : 2 308,82 $ (capital et intérêts)

Avertissement réglementaire : Ce calcul est une estimation fournie à titre indicatif selon les conditions hypothécaires en vigueur au 15 mars 2025 pour une mise de fonds de 45 000 $ (10 %), un terme de 5 ans et un amortissement de 25 ans. Il ne comprend pas les taxes municipales, scolaires, ni les primes d'assurance habitation personnelles. Les taux peuvent fluctuer à tout moment. Si vous arrivez au terme de votre premier prêt d'ici quelques années, vous pourrez revoir vos conditions lors du renouvellement hypothécaire.

Comparatif : Quel levier prioriser pour sa mise de fonds?

La stratégie idéale consiste souvent à saturer le CELIAPP en premier pour éviter tout fardeau de remboursement, puis à compléter avec le RAP si votre épargne REER est déjà constituée.

4 étapes pour maximiser vos subventions d’achat

Ouvrez un CELIAPP sans attendre : Les droits de cotisation se reportent d'une année à l'autre uniquement une fois le compte ouvert (dans la limite de 8 000 $ de droits reportés).
Planifiez le calendrier de retrait de vos REER : Pour bénéficier du RAP, vos cotisations doivent obligatoirement être déposées dans votre REER au moins 90 jours avant leur retrait.
Faites préautoriser votre prêt : Une préautorisation permet de geler un taux d'intérêt jusqu'à 120 jours tout en confirmant votre budget d'emprunt net des subventions.
Faites appel à un courtier hypothécaire dédié : Découvrez notre mission sur notre page à propos de TiTaux pour comprendre comment un courtier vous oriente vers les prêteurs qui intègrent au mieux vos incitatifs provinciaux et fédéraux.

Foire aux questions (FAQ)

Qui est considéré comme « premier acheteur »?

Au sens fiscal, vous êtes généralement considéré comme premier acheteur si, au cours des 4 années civiles précédant l'achat, vous n'avez pas habité dans une propriété admissible dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire occupant.

Peut-on combiner le CELIAPP et le RAP pour un même achat?

Oui. Le gouvernement canadien autorise explicitement le cumul du CELIAPP et du RAP. Un individu peut donc utiliser jusqu'à 40 000 $ de son CELIAPP et 60 000 $ de son RAP, soit 100 000 $ par personne (200 000 $ pour un couple) pour sa mise de fonds.

Le programme d'incitatif avec participation de la SCHL existe-t-il encore?

Non. Le programme fédéral d'équité partagée a pris fin le 21 mars 2024 et n'accepte plus aucune demande. Les acheteurs doivent désormais se concentrer sur les outils d'épargne actuels (CELIAPP, RAP) et les crédits d'impôt.

Prêt à concrétiser votre projet d’achat?

Optimiser les programmes d’aide pour premiers acheteurs vous permet d’alléger significativement votre fardeau financier lors de l'entrée sur le marché immobilier. Pour obtenir une stratégie adaptée à vos revenus et dénicher les conditions les plus avantageuses pour votre prêt, contactez un expert TiTaux dès aujourd’hui ou lisez nos conseils pratiques sur notre blogue financier.

Mots-clés :

subvention premier acheteur québecrégime d'accession à la propriété RAPmise de fonds première maisoncrédit d'impôt pour achat d'une habitation