Mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 % : Le guide pour faire le bon choix au Québec

L'achat d'une propriété est sans doute l'investissement le plus important de votre vie. Au cœur de cette transaction se trouve une question cruciale que tout acheteur se pose : quel montant devrais-je verser au départ ? Opter pour une mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 % n'est pas seulement une question de liquidités disponibles, c'est une décision stratégique qui impactera votre budget pour les 25 prochaines années.

Au Canada, et particulièrement au Québec, les règles entourant la mise de fonds sont strictes mais offrent une certaine flexibilité. Que vous soyez un premier acheteur cherchant à entrer sur le marché le plus tôt possible ou un investisseur aguerri souhaitant optimiser son levier financier, comprendre les nuances entre ces trois seuils est essentiel pour réussir votre achat d'une propriété.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds et quel est le minimum requis ?

La mise de fonds est la somme d'argent que vous payez comptant lors de l'achat d'une propriété. Elle est soustraite du prix de vente, et le reste constitue le montant de votre prêt hypothécaire.

Définition rapide : Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est de 5 %. Pour la portion du prix située entre 500 000 $ et 1 500 000 $, le taux passe à 10 %. Si le prix dépasse 1,5 million $, une mise de fonds de 20 % est obligatoire sur la totalité du montant.

Voici un résumé des règles actuelles au Canada :

• Prix de 500 000 $ et moins : 5 % du prix total.
• Prix entre 500 001 $ et 1 500 000 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur l'excédent.
• Prix de plus de 1,5 million $ : 20 % du prix total.

Pourquoi choisir une mise de fonds de 5 % ?

La mise de fonds de 5 % est la porte d'entrée la plus accessible pour devenir propriétaire. Elle est particulièrement populaire chez les jeunes acheteurs qui n'ont pas encore accumulé un capital important mais qui souhaitent cesser de payer un loyer.

Les avantages de la mise minimale

1. Accession rapide à la propriété : Vous n'avez pas besoin d'attendre des années pour épargner des sommes colossales. Dans un marché en hausse, acheter plus tôt avec 5 % peut être plus rentable que d'attendre d'avoir 20 % pendant que les prix des maisons augmentent.
2. Conservation des liquidités : En mettant moins d'argent sur la maison, vous gardez un coussin pour les rénovations, les meubles, les taxes de mutation (taxe de bienvenue) ou les imprévus.
3. Taux d'intérêt avantageux : Paradoxalement, les prêts avec moins de 20 % de mise de fonds (prêts assurés) bénéficient souvent de taux d'intérêt légèrement inférieurs à ceux des prêts conventionnels, car la banque est protégée par l'assurance.

Les inconvénients et les coûts cachés

Le principal désavantage est l'obligation de souscrire à une assurance prêt hypothécaire (fournie par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). La prime pour une mise de fonds de 5 % est la plus élevée, soit environ 4,00 % du montant du prêt. De plus, au Québec, vous devez payer une taxe de 9 % sur cette prime lors de la signature chez le notaire, et cette taxe ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque.

Opter pour une mise de fonds de 10 % : L'entre-deux stratégique

Choisir une mise de fonds de 10 % est souvent perçu comme un compromis intelligent. Cela permet de réduire la facture totale de l'assurance hypothécaire tout en évitant d'immobiliser trop de capital.

À 10 % de mise de fonds, la prime d'assurance descend généralement à 3,10 %. Sur une propriété de 450 000 $, cette différence de 0,90 % par rapport à une mise de 5 % représente une économie de plusieurs milliers de dollars sur le coût total du crédit. C'est une option idéale pour ceux qui ont un peu plus d'épargne mais qui ne veulent pas atteindre le seuil des 20 %.

Les avantages majeurs d'une mise de fonds de 20 %

Atteindre le seuil de 20 % transforme votre prêt en « prêt conventionnel ». C'est l'objectif ultime de nombreux acheteurs pour plusieurs raisons financières évidentes.

1. Élimination de l'assurance hypothécaire

L'avantage numéro un d'une mise de fonds de 20 % est que vous n'avez pas à payer l'assurance SCHL. Cela peut représenter une économie immédiate de 15 000 $ à 40 000 $ selon le prix de la maison, car cette prime est normalement ajoutée au solde de votre hypothèque et génère des intérêts sur toute la durée du prêt.

2. Période d'amortissement prolongée

Avec 20 % de mise de fonds, vous pouvez souvent opter pour un amortissement de 30 ans au lieu du maximum de 25 ans imposé pour les prêts assurés. Cela permet de réduire considérablement vos mensualités, offrant une plus grande souplesse dans votre budget mensuel, même si le coût total en intérêts sera plus élevé à long terme.

3. Équité immédiate et pouvoir de négociation

Vous commencez votre vie de propriétaire avec 20 % de la valeur de la maison déjà payée. En cas de baisse du marché immobilier, vous avez un coussin de sécurité. De plus, cela facilite l'obtention d'une marge de crédit hypothécaire (HELOC) plus tard pour d'autres projets.

Analyse comparative : Pourquoi choisir une mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 % ?

Pour bien comprendre l'impact réel, regardons les chiffres pour une maison de 450 000 $ située au Québec.

| Critère | Mise de fonds de 5 % | Mise de fonds de 10 % | Mise de fonds de 20 % | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Montant versé | 22 500 $ | 45 000 $ | 90 000 $ | | Prime d'assurance (est.) | 17 100 $ (4,00 %) | 12 555 $ (3,10 %) | 0 $ | | Montant total du prêt | 444 600 $ | 417 555 $ | 360 000 $ | | Mensualité (est.) | 2 539 $ | 2 385 $ | 2 056 $ | | Taxe sur prime (9% QC) | 1 539 $ | 1 130 $ | 0 $ |

Détails du calcul :

• Date du taux : Mai 2024
• Taux d'intérêt utilisé : 4,79 % (taux fixe 5 ans)
• Terme : 5 ans
• Amortissement : 25 ans
• Avertissement : Ces montants sont des estimations à titre indicatif seulement. Les taux et primes peuvent varier selon le dossier de crédit et le prêteur.

Comme on peut le voir, passer de 5 % à 20 % de mise de fonds réduit la mensualité de près de 480 $ par mois et économise plus de 17 000 $ en primes d'assurance dès le premier jour. Pour explorer d'autres scénarios, consultez notre blogue.

Comment accumuler votre mise de fonds au Québec ?

Épargner pour une mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 % peut sembler intimidant, surtout avec le coût de la vie actuel. Heureusement, plusieurs outils fiscaux sont à votre disposition :

1. Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : C'est l'outil le plus puissant. Il permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par an (maximum 40 000 $) avec des déductions fiscales, et les retraits pour l'achat d'une maison sont non imposables.
2. Le RAP (Régime d'accession à la propriété) : Vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER sans impôt pour votre mise de fonds, à condition de rembourser sur 15 ans. C'est une excellente façon d'utiliser votre épargne retraite pour votre premier toit.
3. Le don de fonds (Donation) : Une pratique courante où un membre de la famille immédiate fournit une partie de la mise de fonds. Une lettre de don signée est alors requise par le prêteur pour prouver que l'argent n'est pas un prêt à rembourser.

Pour des conseils personnalisés sur l'utilisation de ces outils, n'hésitez pas à contactez un courtier TiTaux.

L'impact de l'assurance hypothécaire (SCHL)

Il est important de noter que l'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, pas vous. Si vous faites défaut de paiement, l'assureur rembourse la banque, mais vous restez responsable de la dette. Cependant, sans cette assurance, les banques canadiennes n'accepteraient jamais de prêter avec seulement 5 % de mise de fonds. C'est donc un levier qui a permis à des millions de Québécois d'accéder à la propriété. Pour plus de détails sur les politiques fédérales, visitez le site du Gouvernement du Canada.

Conclusion : Quelle option choisir pour votre situation ?

Le choix final entre une mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 % dépend de votre profil financier et de vos objectifs à long terme :

• Choisissez 5 % si vous voulez entrer sur le marché rapidement, si les loyers dans votre secteur sont plus élevés qu'une hypothèque, ou si vous préférez garder vos liquidités pour investir ailleurs (comme dans un REER ou un CELI).
• Choisissez 10 % si vous avez une épargne confortable et que vous souhaitez réduire le coût de l'assurance sans pour autant vider tous vos comptes.
• Choisissez 20 % si vous avez les fonds nécessaires, si vous voulez éviter les frais d'assurance et si vous souhaitez avoir les mensualités les plus basses possibles pour maximiser votre flux de trésorerie.

Peu importe votre décision, l'important est de valider votre capacité d'emprunt réelle avant de commencer vos visites. Chez TiTaux, nous vous accompagnons pour trouver la structure de prêt qui correspond réellement à vos besoins.

Les informations contenues dans cet article sont basées sur le contexte hypothécaire canadien en date de mai 2024 et sont sujettes à changement selon les politiques gouvernementales et les fluctuations du marché.