Hypothèque après une faillite ou proposition au consommateur : Guide complet au Québec

Obtenir une hypothèque après une faillite ou proposition au consommateur est l'une des démarches financières les plus redoutées par les ménages québécois. Pourtant, ces recours légaux prévus par la Loi sur la faillite et l'insolvabilité ne marquent pas la fin définitive de votre projet immobilier. Au Québec, il est tout à fait envisageable de redevenir propriétaire, à condition de comprendre les délais légaux, d'adopter une stratégie de reconstruction de crédit rigoureuse et de frapper aux bonnes portes.

Une hypothèque après une faillite ou proposition au consommateur est un prêt consenti par une institution financière (banque traditionnelle, société de fiducie ou prêteur privé) à un emprunteur ayant déjà complété un processus d'insolvabilité légale, une fois que celui-ci a obtenu sa libération officielle et démontré un rétablissement financier suffisant.

Dans ce guide pratique, nous détaillons les règles d'admissibilité des assureurs hypothécaires, les étapes pour rebâtir votre dossier et les solutions de financement adaptées à votre réalité.

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Faillite vs Proposition au consommateur : Quelles répercussions sur votre prêt hypothécaire ?

Bien que ces deux solutions permettent d'éliminer les dettes non garanties, les prêteurs et les agences d'évaluation du crédit (Équifax et TransUnion) ne les traitent pas de la même façon.

| Critère | Faillite personnelle | Proposition au consommateur | | :--- | :--- | :--- | | Note au dossier de crédit | Cote R9 (pire cote possible) | Cote R7 (entente de remboursement) | | Durée d'inscription au dossier (Équifax) | 6 ans après la libération (1re faillite) | 3 ans après l'exécution intégrale (ou 6 ans après le dépôt) | | Impact perçu par les prêteurs | Arrêt complet du remboursement | Remboursement partiel négocié avec les créanciers | | Délai d'accès aux banques traditionnelles (A) | Généralement 2 ans après libération complète | Souvent 2 ans après libération (parfois plus souple chez certains prêteurs alternatifs) |

La première étape vers votre nouveau projet d'achat immobilier consiste à obtenir votre certificat de libération absolue (dans le cas d'une faillite) ou votre certificat d'exécution intégrale (dans le cas d'une proposition). Sans ce document légal émis par votre syndic autorisé en insolvabilité, aucune institution bancaire sous réglementation fédérale n'évaluera votre dossier.

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Les critères pour obtenir une hypothèque après une faillite ou proposition au consommateur

Pour souscrire une hypothèque assurée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou par Sagen et Canada Guaranty, les banques canadiennes appliquent des normes d'admissibilité strictes.

1. La règle d'or : le principe « 2-2-2 »

La majorité des prêteurs conventionnels exigent la règle non officielle mais quasi universelle dite du « 2-2-2 » :

• 2 ans écoulés depuis la date exacte de votre libération officielle.
• 2 nouvelles lignes de crédit actives et non reliées (par exemple : une carte de crédit avec garantie et un prêt personnel).
• 2 ans d'historique impeccable sur ces deux nouvelles facilités de crédit, avec une limite minimale d'au moins 2 000 $ à 2 500 $ chacune et un solde toujours payé à temps.

2. Le pointage de crédit minimal (score Beacon)

Après une insolvabilité, votre cote de crédit repart de très bas. Pour être éligible à un taux avantageux auprès d'une grande banque québécoise :

• Un score d'au moins 600 à 620 est requis pour un prêt assuré standard.
• Un score de 650 ou plus ouvre la porte aux meilleurs taux du marché et à une flexibilité accrue sur les ratios d'endettement.

3. La stabilité d'emploi et de revenu

Les prêteurs recherchent la certitude que vos difficultés passées ne se reproduiront pas. Vous devrez prouver un revenu stable, préférablement avec au moins un ou deux ans de permanence chez le même employeur ou dans le même domaine professionnel.

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Mise de fonds requise : Combien devez-vous amasser ?

L'exigence de mise de fonds pour contracter une hypothèque après une faillite ou proposition au consommateur dépend du type de prêteur sélectionné et du temps écoulé depuis votre libération.

Avec un prêteur traditionnel (Prêteur de catégorie A)

Si vous respectez la règle des deux ans de libération et que votre crédit est réhabilité, vous pouvez vous qualifier pour un prêt hypothécaire standard assuré :

• Mise de fonds minimale : 5 % sur la tranche allant jusqu'à 500 000 $, et 10 % sur la tranche excédentaire jusqu'à 999 999 $.
• Assurance prêt hypothécaire : Obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Avec un prêteur alternatif (Prêteur de catégorie B)

Si vous avez été libéré il y a moins de deux ans ou si votre pointage de crédit n'atteint pas encore 600 points, les banques traditionnelles refuseront généralement votre dossier. Les institutions spécialisées de type B acceptent de financer le risque, mais avec des exigences accrues :

• Mise de fonds minimale : 15 % à 20 % de la valeur marchande de la propriété.
• Frais de dossier : Généralement 1 % du montant du prêt.
• Taux d'intérêt : Légèrement plus élevés que ceux des banques à charte (généralement 1,5 % à 3 % au-dessus du marché standard).

Exemple de calcul estimatif d'un prêt hypothécaire

Pour illustrer l'impact financier d'un financement selon votre situation, voici une simulation comparative pour une propriété d'une valeur de 400 000 $ au Québec :

• Scénario A (Prêteur A - 2 ans après libération, crédit rétabli) :

  • Valeur de la propriété : 400 000 $
  • Mise de fonds : 20 000 $ (soit 5 %)
  • Montant du prêt avec prime SCHL (4,00 %) : 395 200 $
  • Taux fixe 5 ans : 4,79 % (taux estimé en vigueur en date du 1er mars 2026)
  • Amortissement : 25 ans
  • Paiement mensuel estimé : 2 250,14 $ (note : ceci est une estimation basée sur les conditions du 1er mars 2026; les montants réels peuvent varier selon le profil de l'emprunteur et l'évolution des marchés).

• Scénario B (Prêteur alternatif B - 12 mois après libération) :

  • Valeur de la propriété : 400 000 $
  • Mise de fonds : 80 000 $ (soit 20 %)
  • Montant du prêt net : 320 000 $
  • Taux fixe 2 ans : 6,99 % (taux estimé en vigueur en date du 1er mars 2026)
  • Amortissement : 25 ans
  • Paiement mensuel estimé : 2 239,78 $ (note : calcul estimatif au 1er mars 2026, excluant les éventuels frais d'ouverture de dossier de 1 %).

Le recours à un prêteur alternatif sert fréquemment de solution de transition pour une durée de 1 à 3 ans, le temps de parfaire votre redressement avant de transférer l'hypothèque vers une banque conventionnelle lors du renouvellement de votre prêt.

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5 étapes concrètes pour rebâtir votre crédit avant d'acheter

Pour maximiser vos chances d'approbation et réduire vos mensualités, mettez en œuvre ce plan d'action sans tarder :

1. Obtenez et conservez vos documents légaux Conservez de multiples copies de votre certificat de libération ou d'exécution intégrale, ainsi que la liste détaillée des créanciers inclus dans la procédure. Les souscripteurs hypothécaires exigeront ces preuves.

2. Corrigez vos rapports Équifax et TransUnion Commandez vos dossiers de crédit complets auprès des deux agences. Assurez-vous que tous les anciens comptes mentionnent bien « inclus dans la faillite » avec un solde à zéro. Toute erreur sur votre rapport retarde l'obtention de votre hypothèque.

3. Souscrivez une carte de crédit avec garantie Si aucune institution ne vous accorde de crédit sans garantie, déposez une somme (par exemple 1 000 $) auprès d'une institution comme Home Trust ou Capital One pour obtenir une carte garantie. Utilisez-la pour de menues dépenses chaque mois.

4. Maintenez un ratio d'utilisation sous la barre des 30 % Si votre limite est de 1 000 $, ne laissez jamais le solde dépasser 300 $. Réglez la totalité du relevé avant l'échéance chaque mois sans faute. Consultez les ressources d'information financière du gouvernement du Canada pour approfondir les bonnes pratiques de gestion du crédit.

5. Constituez une épargne solide et documentée Au-delà de la mise de fonds obligatoire, accumulez un coussin de sécurité correspondant à 3 ou 6 mois de versements et de frais de subsistance. Les prêteurs apprécient les emprunteurs qui disposent d'un fonds d'urgence après une épreuve financière.

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Les erreurs fréquentes qui bloquent une demande de prêt

• Demander du crédit tous azimuts : Multiplier les demandes de cartes ou de prêts engendre des « interrogations avec impact » (hard inquiries) qui font chuter votre score tout juste naissant.
• Négliger les dettes fiscales : Avoir des arrérages envers Revenu Québec ou l'Agence du revenu du Canada (ARC) est un motif de refus catégorique pour la plupart des banques.
• Emprunter la mise de fonds : Après une faillite, les assureurs hypothécaires exigent généralement que la mise de fonds provienne de vos propres économies accumulées, et non d'une marge de crédit ou d'un prêt personnel (les dons familiaux notariés demeurent toutefois acceptés dans certains cas).

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Pourquoi faire affaire avec un courtier hypothécaire TiTaux ?

Tenter de négocier seul avec votre succursale bancaire habituelle après une faillite ou une proposition conduit fréquemment à un refus décourageant. Les politiques internes varient grandement d'une institution à l'autre : certaines banques imposent un gel de 5 à 7 ans après une faillite, alors que d'autres prêteurs agréés évaluent la globalité de votre dossier avec souplesse.

Pour en savoir plus sur notre mission et notre approche transparente, découvrez notre page À propos de TiTaux ou explorez les analyses de nos spécialistes sur notre blogue financier.

Nos courtiers hypothécaires analysent gratuitement votre situation, ciblent les prêteurs les plus réceptifs à votre historique et montent un dossier rigoureux pour défendre votre candidature.

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