Combien économiser pour acheter une maison au Québec : Le guide ultime

Déterminer combien économiser pour acheter une maison est la première interrogation de tout acheteur au Québec. En règle générale, vous devez amasser au minimum 5 % du prix d’achat pour la mise de fonds légale (pour une maison de 500 000 $ ou moins), en plus de réserver entre 2 % et 3 % de la valeur de la propriété pour couvrir les frais de clôture initiaux (notaire, droits de mutation et inspection). Au total, il est conseillé d'avoir entre 7 % et 8 % du montant d'achat en liquidités avant de déposer une offre formelle.

Que vous envisagiez votre premier chez-soi ou un déménagement, une saine planification financière vous évitera de mauvaises surprises. Pour vérifier votre budget en temps réel et valider votre dossier de financement, utilisez notre simulateur pour l'achat d'une propriété.

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Combien économiser pour acheter une maison : Les composantes financières

Pour savoir précisément combien économiser pour acheter une maison, vous devez diviser vos économies en trois grandes catégories distinctes :

1. La mise de fonds minimale (exigence réglementaire canadienne);
2. Les frais de démarrage et de clôture (déboursés payables avant ou chez le notaire);
3. Le coussin financier de prévoyance (pour les urgences ou l'aménagement initial).

Examinons chacune de ces composantes pour établir un plan d'épargne précis.

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1. La mise de fonds : les règles minimales au Canada et au Québec

Au Canada, les règles fixées par le gouvernement fédéral et encadrées par des organismes comme l'Agence de la consommation en matière financière du Canada déterminent le montant minimal que vous devez fournir de votre poche :

• 500 000 $ ou moins : Mise de fonds minimale de 5 % du prix d'achat.
• De 500 001 $ à 999 999 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la tranche excédentaire allant jusqu'à 999 999 $.
• 1 000 000 $ à 1 499 999 $ : La limite d'assurabilité a été rehaussée à 1,5 M$ pour les prêts assurés, exigeant 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste jusqu'à 1,5 M$.
• 1 500 000 $ et plus : Mise de fonds obligatoire de 20 % sur la totalité du prix.

Tableau comparatif de la mise de fonds minimale

| Prix d’achat | Formule de calcul | Mise de fonds minimale | Pourcentage effectif | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 350 000 $ | 5 % de 350 000 $ | 17 500 $ | 5,00 % | | 450 000 $ | 5 % de 450 000 $ | 22 500 $ | 5,00 % | | 600 000 $ | (500k × 5 %) + (100k × 10 %) | 35 000 $ | 5,83 % | | 800 000 $ | (500k × 5 %) + (300k × 10 %) | 55 000 $ | 6,88 % |

L'impact de l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty)

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt est considéré comme ratio élevé et doit être garanti par une assurance prêt hypothécaire émise par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou ses concurrents.

La prime (variant typiquement de 2,80 % à 4,00 % du prêt) est généralement ajoutée au solde de votre prêt hypothécaire. Cependant, au Québec, la taxe de vente provinciale (TVQ de 9,975 %) applicable sur cette prime doit obligatoirement être payée comptant chez le notaire. Vous devez donc l'inclure dans vos économies de départ.

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2. Les frais de clôture et d'acquisition au Québec

La mise de fonds ne représente pas l'intégralité du capital liquide à posséder. Les experts suggèrent de prévoir entre 2 % et 3 % du prix d’achat en réserve pour régler les frais suivants :

• L'inspection préachat (600 $ à 900 $) : Réalisée avant la confirmation d'achat pour valider l'intégrité du bâtiment.
• L'évaluation immobilière (300 $ à 500 $) : Parfois requise par le prêteur pour confirmer la valeur marchande du bien.
• Les honoraires du notaire (1 400 $ à 2 000 $) : Pour la rédaction de l'acte de vente et la quittance ou l'enregistrement de l'hypothèque.
• La taxe de mutation immobilière ("taxe de bienvenue") : Calculée selon des paliers municipaux progressifs sur la base d'évaluation ou le prix d'achat. Pour une maison de 400 000 $, prévoyez souvent entre 4 000 $ et 5 000 $ selon la ville.
• La TVQ sur la prime SCHL : Par exemple, pour une prime de 15 200 $, la TVQ de 9,975 % représente 1 516,20 $ payables chez le notaire.
• Les ajustements de taxes foncières et scolaires (500 $ à 1 500 $) : Remboursement au vendeur des taxes déjà payées d'avance.
• Le déménagement et les branchements (500 $ à 1 500 $) : Camion, boîtes, transferts d'abonnements et de services publics.

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Exemples concrets : Combien économiser pour acheter une maison selon le prix?

Voici des scénarios types pour évaluer concrètement vos besoins en épargne et vos mensualités futures.

Scénario A : Propriété de 400 000 $ (Mise de fonds minimale de 5 %)

• Mise de fonds (5 %) : 20 000 $
• Frais de clôture estimés (environ 2,5 %) : 10 000 $ (incluant notaire, taxe de bienvenue et TVQ sur prime SCHL)
• Épargne totale recommandée : 30 000 $

Exemple de versement hypothécaire :

• Prêt net : 380 000 $
• Prime SCHL (4,00 %) : 15 200 $
• Prêt total financé : 395 200 $
• Paiement mensuel estimé : 2 165,71 $
• Hypothèses de calcul : Taux fixe 5 ans de 4,39 % en vigueur en date du 15 mai 2024, mise de fonds de 20 000 $ (5 %), terme de 5 ans, amortissement sur 25 ans. Il s'agit d'une estimation à titre indicatif.

Scénario B : Propriété de 600 000 $ (Mise de fonds minimale échelonnée)

• Mise de fonds minimale : 35 000 $ (5 % sur 500k + 10 % sur 100k = 25 000 $ + 10 000 $)
• Frais de clôture estimés (environ 2,5 %) : 15 000 $
• Épargne totale recommandée : 50 000 $

Exemple de versement hypothécaire :

• Prêt net : 565 000 $
• Prime d'assurance (3,10 %) : 17 515 $
• Prêt total financé : 582 515 $
• Paiement mensuel estimé : 3 192,26 $
• Hypothèses de calcul : Taux fixe 5 ans de 4,39 % en vigueur en date du 15 mai 2024, mise de fonds de 35 000 $ (5,83 %), terme de 5 ans, amortissement sur 25 ans. Il s'agit d'une estimation à titre indicatif.

Pour comparer différentes structures de financement ou anticiper un futur refinancement, explorez notre section dédiée au renouvellement de prêt et nos guides pratiques sur notre blogue financier.

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Les programmes d'aide pour accélérer votre épargne

Pour atteindre la somme cible sans vous essouffler, tirez parti des leviers fiscaux gouvernementaux disponibles au Québec :

Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)

Le CELIAPP combine le meilleur du REER et du CELI : vos cotisations sont déductibles de votre revenu imposable (comme un REER), et vos retraits pour l'achat d'une première maison sont entièrement exonérés d'impôt (comme un CELI). Vous pouvez y cotiser jusqu'à 8 000 $ par an, pour un plafond à vie de 40 000 $ par acheteur (80 000 $ pour un couple).

Le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le RAP vous autorise à retirer des sommes de votre REER sans retenue d'impôt pour financer votre achat. La limite maximale a été portée à 60 000 $ par personne (soit jusqu'à 120 000 $ pour un couple admissible). Vous bénéficiez d'une période de remboursement étalée sur 15 ans.

Le crédit d’impôt pour acheteurs d’une première habitation

Les gouvernements provincial et fédéral accordent des crédits d'impôt non remboursables pouvant atteindre un allègement combiné de plus de 2 700 $ l'année suivant votre acquisition, ce qui aide grandement à renflouer votre fonds d'urgence après l'emménagement.

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4 étapes stratégiques pour amasser votre montant d'achat

1. Fixez un objectif chiffré réaliste : Consultez un courtier pour cibler le prix moyen des maisons dans votre région et définissez un horizon d'achat (ex. : 35 000 $ dans 24 mois).
2. Automatisez votre épargne : Programmez des virements automatiques à chaque paie vers votre CELIAPP ou REER. Épargner 700 $ par mois à deux permet de cumuler 33 600 $ en deux ans, hors rendements de placement.
3. Réduisez votre ratio d'endettement : Le remboursement de vos cartes de crédit et prêts personnels augmente directement votre capacité d'emprunt maximale auprès des banques.
4. Obtenez une préapprobation officielle : Protégez-vous contre la fluctuation des marchés financiers en bloquant un taux garanti jusqu'à 120 jours.

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Foire aux questions (FAQ)

Peut-on acheter une maison sans aucune mise de fonds au Québec?

Non. Les institutions financières canadiennes sous réglementation fédérale exigent un apport personnel minimal de 5 % provenant de fonds propres, de dons familiaux non remboursables ou de programmes d'épargne reconnus (CELIAPP, RAP).

Combien économiser pour acheter une maison de 500 000 $?

Pour une maison de 500 000 $, vous devez prévoir au moins 25 000 $ pour la mise de fonds (5 %) et environ 12 500 $ pour les frais de clôture (notaire, taxe de bienvenue, TVQ sur prime d'assurance), ce qui totalise environ 37 500 $ d'épargne recommandée.

Que se passe-t-il si je mets 20 % de mise de fonds?

En versant 20 % ou plus, votre prêt est conventionnel : vous économisez 100 % de la prime d'assurance prêt hypothécaire (SCHL) et évitez la TVQ afférente chez le notaire, ce qui allège vos mensualités et réduit vos coûts d'emprunt globaux.